Det här är frågor som allt oftare ställs av personer som vill köpa ett modulhus. Marknadsundersökningsföretaget Mordor Intelligence uppskattar att den europeiska marknaden för prefabricerade hus kommer att vara värd 32,5 miljarder euro år 2024. Den europeiska marknaden för prefabricerade hus förväntas uppgå till 44,71 miljarder USD år 2029. År 2020 väntas marknaden uppgå till 44 miljarder USD år 2029.
Detta innebär att det bara kan bli fler frågor om lagligheten hos modulhus i framtiden.
I princip är det inte svårt att skilja på när ett modulhus, t.ex. en portabel bastu eller ett förråd, är flyttbart eller fast.
Om ett hus tillverkas i en fabrik, byggs på en tomt och kan flyttas från en plats till en annan, kan det betraktas som ett lösöre, en fastighet.
Om en modulbyggnad (åtminstone en av dess bärande konstruktioner) är uppförd på en tomt och oupplösligt sammanfogad på en grund som uppförts genom konstruktion, kommer den inte att kunna flyttas från en plats till en annan i samband med andra byggnadsarbeten och kommer inte att kunna flyttas utan att dess värde minskar eller att den blir olämplig för sin avsedda användning. – kommer den att betraktas som en byggnad och ha status som fast egendom.
När vi ger råd till kunder i juridiska frågor blir det allt vanligare att när placeringen av en byggnad (eller liknande föremål) på en tomt är föremål för meningsskiljaktigheter med grannar eller andra berörda parter, blir dess laglighet och flyttbarhet ett av de viktigaste argumenten i domstol.
När kan ett modulhus byggas på gränsen till en angränsande tomt utan tillstånd från ägaren till den tomten?
När ett modulhus byggs intill gränsen till en annan tomt uppstår ofta tvister om huruvida det betraktas som en byggnad som omfattas av ett minsta avstånd på 3 meter från gränsen till den angränsande tomten, eller om det är ett fast föremål som är undantaget från (det icke undantagna) minsta avståndet från gränsen till den angränsande tomten, dvs. det kan byggas precis intill gränsen till en tomt.
En husbil kan byggas utan tillstånd (samtycke) från ägaren till den angränsande tomten om den inte uppfyller definitionen av en byggnad, och det finns flera viktiga kriterier och villkor för detta.
Det första villkoret är att säkerställa att objektets (modulhusets) bärande konstruktioner inte byggs på marken.
Enkelt uttryckt får det monterade objektet endast föras in och lyftas med kran ut ur specialfordonet och placeras på ett sådant sätt att det är fritt att när som helst lyftas ut igen med kran utan att tas bort.
För att undvika tvister med grannar vars staket ska användas för byggandet av ett modulhus är det idealiskt att ha korrekt dokumentation på plats från början – för att säkerställa att det inte finns något krav i det kommersiella erbjudandet för huset, i försäljnings- och inköpsdokumentet, i den tekniska specifikationen etc. att installera fundament på marken för dess avsedda användning eller för att säkerställa dess stabilitet.
Det ska också noteras att det rör sig om en ”flyttbar” modul/hus med alla väggar, fönster och dörrar. Slutligen att föremålet monteras i fabriken och levereras till platsen redan monterat.
Det andra villkoret för att bygga en husbil utan samtycke från den intilliggande tomtägaren är att objektet inte är fast, i sig självt kopplat till marken, dvs. utan fundament, inbäddat i marken, inte betong, etc.
Det är sant att om husbilen ska byggas på betongplattor av stabilitetsskäl är det viktigt att de inte är sammanfogade med betong, eftersom det väsentliga villkoret i händelse av tvist är att de inte är fast förankrade i marken, utan att ha en fast grund i marken, vilket skulle göra det svårt att flytta objektet utan att försämra dess värde och användning.
Det tredje viktiga villkoret för att ett föremål ska erkännas som ett lösöre (vilket innefattar rätten att bygga ett lösörehus utan samtycke från ägaren till en angränsande tomt inom 3 meter från tomtgränsen) är att säkerställa att det kan flyttas till en annan plats utan att monteras ned (och utan att dess värde väsentligt minskar) och att det kan användas för avsedda ändamål.
För det fjärde måste det säkerställas att kostnaden för att flytta huset är jämförelsevis låg, eftersom domstolarna också bedömer detta kriterium. Till exempel kommer kostnaden för föremålet att jämföras med kostnaden för flyttning.
Slutligen är ett viktigt villkor för att kunna bygga ett modulhus utan samtycke från ägaren till den intilliggande tomten att om du inte bygger ett utan flera modulhus/mobilhus är det lämpligt att inte kombinera dem i en enda yta eller tak, inte ansluta dem till varandra med några fogar (skruvar, betong eller andra byggnadsarbeten, eller att ha en gemensam fasad: beklädnad, tak etc.).
Kriteriet om integrering i ett objekt, vilket gör det omöjligt att flytta det utan att demontera det, kommer också att bedömas av domstolen.
Elektricitet, vatten och avloppssystem är också viktigt
För att ett modulhus ska behålla sin status som lösöre och inte förvandlas till fast egendom bör det inte vara oupplösligt kopplat till avloppssystem, el och vatten.
Elanslutningen ska vara lätt att koppla bort. Till exempel på utsidan, men skyddad från regn etc. Se till att allt är monterat på ett sådant sätt att en flytt av huset inte kräver demontering av väggar, ytskikt etc.
Vattensystemet bör installeras på ett sådant sätt att det också är lätt att koppla bort och flytta huset. Och om huset kommer att behöva en trappa (t.ex. för att dränera vatten) rekommenderas det att släppa ut det på marken, snarare än i ett särskilt avloppsreningssystem (om avloppsvattnet inte är förorenande).
I annat fall kan domstolarna anse att föremålet är oupplösligt förenat med den underjordiska tekniska infrastruktur som ingår i den fasta strukturen.
Dessutom skulle byggandet av ett hus också kräva en bedömning av skyddszonerna på den angränsande tomten: placeringen av dricksvattenborrhålet eller brunnen (om någon), avloppsreningssystemet etc.
Om det finns sådana anläggningar är det lämpligt att respektera de lagstadgade skyddszonerna från dessa anläggningar, inte bara på din egen tomt utan även på den angränsande tomten (på så sätt skyddar du dig mot en eventuell stämning från ägaren till den angränsande tomten för påstådd kränkning av hans rättigheter – förorening etc.).
Slutligen, om du har för avsikt att bygga en terrass runt din lös egendom, bör du vara medveten om att en terrass är en byggnadskonstruktion som måste ha ett minsta avstånd på 1 meter från gränsen till den angränsande tomten.
För att modulhuset ska kunna behållas som lös egendom är det lämpligt att inte ansluta terrassen till modulen med hjälp av fogar (skruvar etc.) på ett sådant sätt att denna anslutning förhindrar flyttning av objektet (lämna minst 1 cm utrymme mellan modulen och terrassen).
Juridiska tvister, oavsett vad de gäller, brukar oftast sluta gynnsamt för den som är bättre förberedd.
Så om du är uppmärksam på alla dessa detaljer när du bygger ett modulhus är det mycket troligt att din fastighet kommer att ligga kvar där du planerade och inte behöver samtycke från den intilliggande tomtägaren, eftersom den inte kommer att klassificeras som en struktur med ett minsta avstånd på 3 meter från gränsen till den intilliggande tomten (såvida inte den intilliggande tomtägarens samtycke erhålls för byggandet av en struktur närmare än 3 meter). Om ett föremål anses vara rörligt på grund av sin natur, ska minimiavstånden för uppförande av strukturen från gränsen till den angränsande tomten inte gälla.
Tänk bara på att varje fall kan bedömas utifrån sina egna meriter, och ibland, även om alla ovanstående kriterier är uppfyllda, kommer domstolarna att finna tillräckliga rättsliga grunder för att klassificera ett sådant föremål som en struktur eller på annat sätt begränsa dess uppförande nära gränsen till en angränsande tomt (t.ex. om ett annat intrång i rättigheterna för ägaren till en angränsande tomt konstateras på grund av uppförandet av ett modulhus).
Lina Liogė, CEE-advokater Biträdande jurist, Senior biträdande jurist
